文旅地產的開發困局淺析（三）
產(chan) 業(ye) 發展回溯
縱觀中國文旅地產(chan) 旅遊的發展曆史，直到改革開放前的幾千年裏旅遊都是少數人的特權，到了改革開放後多數人才有了欣賞祖國大好河山的經濟基礎，其中一部分人更是有能力走出國門看世界，而度假在中國的發展隻是最近一二十年的事。
到了全域旅遊時代，全域、全時、全民旅遊才成為(wei) 可能。
但蓋房子這件事，從(cong) 北京猿人走出山洞後就開始了，從(cong) 北京的四合院到福建的土樓，中國人民有數千年的建築和居住史，中國的“牆倒屋不塌”的木式建築是世界建築的重要組成部分，對享譽世界的工程兔來說，蓋房子那都不叫事。
做房地產(chan) 開發我們(men) 是師傅級，做文旅度假我們(men) 還是小學生。
形象的地說，文旅項目是探索型的，主要任務是探索未知世界；地產(chan) 項目是流程型的，主要任務是開發已知世界。
對於(yu) 探索未知世界的任務來說，沒有教材、沒有老師，充滿了變化，追求的是個(ge) 性化、差異化；需要的是組織賦權、靈活性和經驗積累；對於(yu) 這種任務形式，經驗和應變最為(wei) 重要，而應變也是在經驗積累中形成的，與(yu) 這種任務最為(wei) 類似的就是戰爭(zheng) 。戰爭(zheng) 是最具有偶然性和變化性的，無論花多少精力製定計劃，實際戰鬥中都會(hui) 被意外和變化所打破，這就是西方兵聖克勞塞維茨所說的“戰爭(zheng) 迷霧”。仗打的越多，經驗越豐(feng) 富，作戰水平就越高，在這個(ge) 領域遵循的是實踐出真知。
而對於(yu) 開發已知世界的任務來說，完成任務的各項內(nei) 容都是不變的、已知的，極少有意外和未知因素的影響，即使有變化也是緩慢的。因此地產(chan) 公司將開發流程高度標準化，以最大程度的提高項目運營效率。即使是剛出校門的年輕人，經過一兩(liang) 個(ge) 項目的鍛煉後也可以迅速上手，流程標準化在提高了運營效率的同時對人的要求降低了。
可以看出，由於(yu) 文旅和地產(chan) 兩(liang) 種業(ye) 務類型完全不同，從(cong) 地產(chan) 進入文旅實際是由易而難，如果對文旅業(ye) 務的特點和複雜性認識不足，犯錯就在所難免。
雖然你在學校學了很多知識，但需要實踐積累，光有理論是不行的。文旅開發者其實和刑警、外科醫生這類職業(ye) 類似，都需要長時間的積累，主要是在實踐中摸索和成長，這個(ge) 地產(chan) 業(ye) 務差別甚大。
交易類型
文旅市場的客戶有個(ge) 最大的特點就是喜新厭舊，沒有創新就沒有機會(hui) 。同樣是做樂(le) 園，你絕對不能簡單複製。前一個(ge) 項目再成功，下一個(ge) 項目永遠要考慮創新，考慮不同的文化，不同的市場，不同的外部開發條件。這就是世界樂(le) 園第一品牌迪士尼在項目選址和前期階段花費大量時間做差異化的原因。如果都像地產(chan) 根據不同的地段直接把XX係圖紙拿來做個(ge) 微調，怎麽(me) 可能有生命力。
房產(chan) 交易是低頻高值型，而休閑度假是高頻低值型，交易類型和決(jue) 策機製差異非常大。在購買(mai) 房產(chan) 時，客戶的決(jue) 策是非常慎重的，全方位、多因素、長時間，全家上陣對潛在標的物進行評估。正因為(wei) 房產(chan) 交易的高值特征，客戶購買(mai) 行為(wei) 非常慎重，而開發企業(ye) 不論從(cong) 拿地、產(chan) 品定位、規劃設計等方麵基本選擇成熟路線，很少出現標新立異的產(chan) 品。
而休閑度假目前對大多數人來說已經是剛需，不需要慎重考慮，經常會(hui) 來一次說走就走的旅行，供需雙方都是從(cong) 差異化和創新等方麵進行考慮。
環境適應能力
前麵說了這麽(me) 多，文旅和地產(chan) 其實是兩(liang) 種差別非常大的業(ye) 務，企業(ye) 的市場環境也是完全不同的。當一個(ge) 地產(chan) 企業(ye) 進入文旅行業(ye) 時，首先要研究新的環境下原有業(ye) 務模式如何調整以適應新的環境。
一次成功有運氣的成分在裏麵，但連續成功就需要對新環境的適應能力，再大的企業(ye) 如何沒有意識到這一點，隻靠砸錢是很難做好新業(ye) 務的。
雖然60%的百強房企做文旅，但真正做得好的有幾個(ge) ？其根本原因就是缺少對新市場環境的重視和研究，而其過往的成功又為(wei) 其盲目進入新業(ye) 務埋下了失敗的種子。
進入新業(ye) 務，最重要的建立能力遷移的能力，把傳(chuan) 統業(ye) 務成功的能力通過轉換變為(wei) 新業(ye) 務成功所需的能力，而建立這種能力遷移能力又非一日之功，這是玩慣了高周轉的房企所不適應的。
在文旅這種隻有把差異化做到極致才能成功的行業(ye) ，時間才是房企最好的朋友。
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