文旅地產的開發困局淺析（二）
新冠疫情讓地產(chan) 和文旅行業(ye) 都受到了巨大的衝(chong) 擊，出現文旅業(ye) 務曝出項目無限期關(guan) 停，高管離職等消息，再一次把做文旅的地產(chan) 企業(ye) 拋到了風口浪尖。
地產(chan) 業(ye) 務和文旅業(ye) 務是需要融合發展的，但隨著市場競爭(zheng) 的加劇，地產(chan) 越來越像製造業(ye) ，而文旅仍是服務業(ye) ，兩(liang) 種業(ye) 務在產(chan) 業(ye) 類型上的差異越來越大。而地產(chan) 企業(ye) 在進入文旅行業(ye) 之前，沒有對文旅業(ye) 務的複雜性有一個(ge) 清醒的認識，從(cong) 地產(chan) 到文旅不是簡單的地產(chan) +，而是產(chan) 業(ye) 轉型，從(cong) 製造業(ye) 轉向服務業(ye) ，從(cong) 標準化轉向個(ge) 性化。
近幾年地產(chan) 業(ye) 務的發展趨勢是快周轉、金融化，其核心是追求“效率”，為(wei) 此地產(chan) 業(ye) 務越來越標準化，產(chan) 品標準化、流程標準化、人才標準化；高度標準化帶來了運營效率、資金使用效率的提高，但同時也使得房企越來越像製造業(ye) 企業(ye) ；隨著住宅產(chan) 業(ye) 化的推進，造房子就像在流水線上造汽車一樣。這種趨勢下，其實地產(chan) 企業(ye) 中人的因素比重越來越低，技術、流程、資金的比重越來越高。
文旅項目的核心是“客戶體(ti) 驗”，而客戶是一個(ge) 個(ge) 差異化的個(ge) 體(ti) ，同樣的服務不同的個(ge) 體(ti) 的感受是不同的，即使同一個(ge) 提供的服務不同的客戶感受也是不同的，一千個(ge) 人眼中有一千個(ge) 哈姆雷特一樣，這既是文旅產(chan) 業(ye) 的魅力所在，也是文旅開發的難度所在。為(wei) 了實現“客戶體(ti) 驗”，就必須做到極致化，在服務行業(ye) ，隻有極致才能生存。即使是做煎餅果子的，隻要在一定範圍內(nei) 口味做到最好，賺錢也是沒問題的。雖然科技對服務業(ye) 的影響不斷提高，但科技永遠無法替代人，隨著需求的個(ge) 性化、多元化，人的因素其實是更重了。
如果說地產(chan) 開發是小學生，商業(ye) 開發是中學生，文旅開發就是大學生了。讓小學生來做大學生的功課結果會(hui) 怎麽(me) 樣。其實最難的還不是文旅，而是康養(yang) ，做康養(yang) 至少應該是研究生水平，很多文旅項目要結合康養(yang) ，這對企業(ye) 和團隊提出了更高的挑戰。
從(cong) 產(chan) 業(ye) 差異和管控體(ti) 係要求來說，房企的快周轉做得越好，文旅項目就越難做好。這就是為(wei) 什麽(me) 好的文旅項目一般不是由TOP50的企業(ye) 做的。無論長隆、麓湖、阿那亞(ya) 都是非主流的開發企業(ye) ，相對而言，做品質型的房企轉型文旅的成功率會(hui) 高一些。
從(cong) 地產(chan) 到文旅不是簡單的地產(chan) +，而是產(chan) 業(ye) 轉型，從(cong) 製造業(ye) 轉向服務業(ye) ，從(cong) 標準化轉向個(ge) 性化，從(cong) 銷售思維轉向經營思維，從(cong) 追求效率到追求客戶體(ti) 驗。這一係列轉變並不是輕而易舉(ju) 的，所有轉型進入文旅行業(ye) 的企業(ye) 沒有不交學費的，關(guan) 鍵原因在於(yu) 忽視文旅產(chan) 業(ye) 的複雜性和特殊性，從(cong) 傳(chuan) 統業(ye) 務轉型新業(ye) 務，原有的模式和思維沒有做相應調整，而以前的成功模式在新業(ye) 務中並不具有生命力，這好比南橘北枳，水土、環境換了後，模式也要隨之變化，適者生存嘛。
地產(chan) 企業(ye) 雖然在傳(chuan) 統業(ye) 務中取得了巨大的成功，但正是傳(chuan) 統業(ye) 務的成功讓企業(ye) 忽視了新業(ye) 務的特殊性。再大的企業(ye) 也有能力邊界，知道什麽(me) 不能做比知道能做什麽(me) 更重要，地產(chan) 可以大躍進，因為(wei) 房企們(men) 已經搞了幾十年，有大量的人才、有成熟的模式，流程高度標準化；但文旅項目本質上是要追求個(ge) 性化、差異化，成功的因素有很多，但持續成功的關(guan) 鍵是認識、適應新環境，形成新模式，靠以往的成功經驗，結果很可能是一地雞毛。
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