文旅地產的行業發展新方向
目前國內(nei) 文旅地產(chan) 市場規模穩步壯大，需求旺盛，勢必會(hui) 出現新的趨勢。未來發展趨勢將和國家政策、市場需求息息相關(guan) ，政策將預示未來的發展方向和投資熱點，而市場需求將會(hui) 作用於(yu) 文旅市場的轉型升級。未來十年，文旅地產(chan) 將走向何處?
鄉(xiang) 村旅遊將成潮流
由國家發布的針對文旅地產(chan) 的政策來看，分為(wei) 三大類：一是大力支持特色小鎮和鄉(xiang) 村文旅建設;二是規範文旅地產(chan) ;三是對文旅地產(chan) 項目提供財政、土地支持。這些政策將會(hui) 引導整個(ge) 文旅地產(chan) 市場的規範化、專(zhuan) 業(ye) 化，一定程度上緩解發展商麵臨(lin) 的資金壓力。未來，農(nong) 業(ye) 小鎮、康養(yang) 小鎮等業(ye) 態也將會(hui) 成為(wei) 一種新潮流。
2018年2月4日，國務院發布了《中共中央國務院關(guan) 於(yu) 實施鄉(xiang) 村振興(xing) 戰略的意見》，《意見》中提出“實施休閑農(nong) 業(ye) 和鄉(xiang) 村旅遊精品工程，建設一批設施完備、功能多樣的休閑觀光園區、森林人家、康養(yang) 基地、鄉(xiang) 村民宿、特色小鎮。對利用閑置農(nong) 房發展民宿、養(yang) 老等項目，研究出台消防、特種行業(ye) 經營等領域便利市場準入、加強事中事後監管的管理辦法。發展鄉(xiang) 村共享經濟、創意農(nong) 業(ye) 、特色文化產(chan) 業(ye) 。”
這表明了對民宿、特色小鎮等鄉(xiang) 村文旅進行鬆綁，大力促進各種形態的農(nong) 業(ye) 文旅項目發展。《意見》還大力提倡打造綠色生態環保的鄉(xiang) 村生態旅遊產(chan) 業(ye) 鏈，活躍農(nong) 村文化市場、豐(feng) 富農(nong) 村文化業(ye) 態、加強監管農(nong) 村文化市場，可以預見鄉(xiang) 村特色文旅業(ye) 務將迎來大發展。
隨著文旅地產(chan) 的興(xing) 起以及擴張發展，許多問題開始浮現，國家開始明文規範文旅地產(chan) 市場。2018年4月，發改委等五部門聯合印發《關(guan) 於(yu) 規範主題公園建設發展的指導意見》，該意見要求嚴(yan) 禁以主題公園建設名義(yi) 占用各類保護區或破壞生態，嚴(yan) 格控製主題公園周邊的房地產(chan) 開發，不得與(yu) 主題公園捆綁供地和審批。
在金融支持方麵，國家亦出台了不少相關(guan) 政策，從(cong) 2009年至今，共出台超過50條支持文旅產(chan) 業(ye) 發展的相關(guan) 財政政策。2017年3月，發改委聯合多個(ge) 部門印發了關(guan) 於(yu) 《“十三五”時期文化旅遊提升工程實施方案》的通知，《實施方案》中明確了中央投資補助標準：原則上東(dong) 、中、西部地區(含根據國家相關(guan) 政策分別享受中、西部待遇的地區)中央投資補助比例為(wei) 30%、60%和80%。西藏自治區、四省藏區和新疆自治區南疆四地州(含兵團)的項目可按規劃確定的最高補助額度予以全額補助。
文旅地產(chan) 未來走向
(1)去房地產(chan) 化回歸旅遊本質
自國家大力支持旅遊產(chan) 業(ye) 後，不少發展商打著“特色小鎮”、“文化旅遊”的噱頭去低價(jia) 圈地，然後做出地產(chan) 式的銷售模式。針對這種情況，目前國家已明文提出嚴(yan) 防文旅地產(chan) 房地產(chan) 化。
2018年4月，發改委等五部門聯合印發《關(guan) 於(yu) 規範主題公園建設發展的指導意見》，該意見要求嚴(yan) 禁以主題公園建設名義(yi) 占用各類保護區或破壞生態，嚴(yan) 格控製主題公園周邊的房地產(chan) 開發，不得與(yu) 主題公園捆綁供地和審批。
由此可見，“以地產(chan) 形式短線套取暴利”的發展模式已經難以為(wei) 繼，市場需求的轉變促使文旅地產(chan) 轉型升級，逐步實現旅遊業(ye) 、文化產(chan) 業(ye) 、房地產(chan) 業(ye) 密切結合，告別以往單一的房地產(chan) 業(ye) 態和文旅概念，真正解決(jue) 市場所麵臨(lin) 的需求。
未來的文旅地產(chan) 將會(hui) 往兩(liang) 個(ge) 方向發展：一是專(zhuan) 注於(yu) 做旅遊，通過建設優(you) 秀的度假區帶動周邊房地產(chan) 銷售;二是結合文化產(chan) 業(ye) 來做旅遊，譬如影視小鎮，通過影視產(chan) 業(ye) 帶動景區的人氣，實現商業(ye) 收益。
(2)多樣化盈利向產(chan) 業(ye) 靠攏
過去，企業(ye) 盈利主要來源於(yu) 地產(chan) 銷售，後期的物業(ye) 管理、租賃服務等僅(jin) 占很小比重，未來為(wei) 了獲取更大的利潤空間與(yu) 持續穩定的收益，開發企業(ye) 勢必要找到新的盈利模式。
目前較為(wei) 創新的運作模式有：文化產(chan) 業(ye) +資本運作、產(chan) 權出售+商業(ye) 運營、區域開發+IP產(chan) 業(ye) 鏈。文化產(chan) 業(ye) +資本運作：旅遊和商業(ye) 等經營性物業(ye) 作為(wei) 核心盈利渠道，地產(chan) 銷售類物業(ye) 為(wei) 輔。通過舉(ju) 辦文化活動如戲劇節、皮影戲等，吸引愛好者以及遊客，帶動區域人氣，從(cong) 而成為(wei) 投資熱點，以盤整做大資產(chan) 上市。
產(chan) 權出售+商業(ye) 運營：在旅遊景區投資建設別墅和酒店等商業(ye) 配套，通過銷售度假別墅和運營商業(ye) 來取得資金的回籠，該模式能夠較快收回投資成本。
區域開發+IP產(chan) 業(ye) 鏈：這種模式的代表便是迪士尼，迪士尼區域綜合開發，不僅(jin) 有主題樂(le) 園，還有度假村、影視娛樂(le) 、媒體(ti) 網絡等業(ye) 務形態，迪士尼的IP滲透到大眾(zhong) 的生活中，形成一條貫穿全球的產(chan) 業(ye) 鏈。
(3)營銷模式向運營模式的轉變
雲(yun) 南、海南等地的很多文旅項目處於(yu) 滯銷的狀態，顯然單一的營銷模式已經逐步被市場淘汰。一些按照傳(chuan) 統地產(chan) 形式開發的文旅項目也逐漸沒落，行業(ye) 將迎來新一輪洗牌。門票銷售逐步向商業(ye) 運營轉型，而商業(ye) 的載體(ti) 必然是產(chan) 業(ye) ，多元化的產(chan) 業(ye) 能夠促進當地的消費，注重後期運營的文旅項目將是未來的走向。
(4)觀光向體(ti) 驗轉變 康養(yang) 小鎮正在興(xing) 起
目前文化體(ti) 驗成為(wei) 了人們(men) 的重要需求之一，文旅地產(chan) 要更重視文化產(chan) 業(ye) 的建設落地。據中國旅遊協會(hui) 公布的數據統計，我國58%的旅行者在計劃旅行時，更願意把錢花在“體(ti) 驗”而非“物質”上。國內(nei) 文旅正在由純觀光向深度體(ti) 驗遊轉變。在未來，文旅項目當中諸如生態遊、探險、深度遊將越來越受到市場歡迎，各種健康Spa、健身活動、冥想場地和戶外設施也將變得更為(wei) 常見。
康養(yang) 小鎮作為(wei) 一種正在興(xing) 起的業(ye) 態，規模大、功能性更強、自然資源豐(feng) 富，它結合了醫療養(yang) 生、美容、體(ti) 育運動、生態旅遊、文化體(ti) 驗等多種功能，能夠滿足人們(men) 體(ti) 驗遊以及追求健康的需求。它是未來鄉(xiang) 村旅遊的新發展，一條產(chan) 業(ye) 扶貧的有效路徑，能夠有效地解決(jue) 農(nong) 民就業(ye) 問題，且能夠有效解決(jue) 留守兒(er) 童問題和老有所養(yang) 問題。
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